十六、一戶最多可以擁有多大的宅基地

《福建省農村村民住宅建設管理辦法》規(guī)定，村民建房每戶宅基地面積限額為80平方米至120平方米。利用空閑地、荒坡地和其他未利用地建設住宅，或者對原舊住宅進行改建的，每戶可以增加不超過30平方米的用地面積。

十七、農村村民住宅可以建幾層

《福建省農村村民住宅建設管理辦法》規(guī)定，農村獨棟式、并聯(lián)式或聯(lián)排式自建住宅不得超過三層，每戶住宅建筑面積控制在300平方米以內。建設多層單元式住宅的，每戶住宅建筑面積控制在200平方米左右。層高控制應符合當?shù)氐膶嶋H情況，一般3米左右。

那么登記的時候也不能超過這個限額。對于超過這個層高、面積、層數(shù)等，為提高農村登記發(fā)證率，可以考慮采用標注方式，對限額以內的面積予以登記，超過限額的予以備注：拆遷時不予補償，并移交相關管理部門。

十八、宅基地超過面積限額的如何登記

國土資發(fā)[2016]191號文對1982年以前、1982年-1987年、1987年以后3個歷史階段對宅基地超占面積如何確權登記進行了規(guī)定。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，無論是否超過其后當?shù)匾?guī)定面積標準，均按實際使用面積予以確權登記；

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農民集體成員建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定面積標準的，超過面積按國家和地方有關規(guī)定處理的結果予以確權登記；

1987年《土地管理法》實施后，農民集體成員建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過當?shù)孛娣e標準的，在補辦相關用地手續(xù)后，依法對標準面積予以確權登記，超占面積在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

十九、宅基地、集體建設用地沒有審批材料如何登記

國土資發(fā)[2016]191號文規(guī)定，對于沒有權屬來源材料的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農民集體或村委會對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進行確認后，公告30天無異議，并出具證明，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，予以確權登記。

對于沒有權屬來源材料的集體建設用地，應當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認定屬于合法使用的，經所在農民集體同意，并公告30天無異議，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報縣級人民政府批準，予以確權登記。

這條與新《土地管理法》第七十八條規(guī)定，農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府農業(yè)農村主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。有些出入。很多人因此不敢根據(jù)這條補辦審批手續(xù)。

我理解，這條考慮到很多地方對農村土地管理比較粗放，宅基地和集體建設用地十幾年沒有審批一宗，用地需求得不到滿足，客觀上導致違法占地的情形。對于這種主觀惡性不大的違法占地，實務中可以按照審批條件審核后予以補辦審批手續(xù)。

另外按照新《土地管理法》，農村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準。對宅基地審批的權限已經下放，這條規(guī)定該如何變遷，是否可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府直接批準補辦，有待驗證。

二十、城市居民可以繼承農村宅基地么

農村宅基地使用權屬于集體經濟組織給成員分配的福利性質財產，帶有身份性質，按照《繼承法》的規(guī)定，身份性質的權利不能繼承，因此城市戶口子女不能繼承農村宅基地的。但宅基地上的房屋屬于個人的合法財產可以繼承。因此城市居民只能繼承農村宅基地上的房屋，按照“地隨房走”的原則進而取得房屋占用范圍的宅基地使用權。繼承后可以居住、使用、出租，但除了必要的維修和保護，無權再重新翻蓋老房子。等房子將來完全報廢不能居住時，宅基地由集體收回。由于中國人普遍沒有寫遺囑的意識，建議盡快遺囑明確宅基地和地上房屋的繼承人，避免糾紛，便于辦理不動產轉移登記。

考慮到城市居民有回鄉(xiāng)養(yǎng)老的需求，城鄉(xiāng)一體化及鄉(xiāng)村振興需要城市資金的下村反哺，建議放開繼承房屋的宅基地翻建，有利于擴大新農村建設的資金來源，吸引城市人口回流農村。

二十一、什么情況可以一戶多宅

考慮到實踐中戶籍管理與宅基地管理不銜接，公安部門規(guī)定有獨立住址才能分戶，而基層國土資源部門在戶籍分戶后才批準使用宅基地。國土資發(fā)[2016]191號文也規(guī)定了變通方式：符合當?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經批準另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關規(guī)劃，經本農民集體同意并公告無異議的，可按規(guī)定補辦有關用地手續(xù)后，依法予以確權登記；未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準的，依法按照實際使用面積予以確權登記。舉例來說，甲未經審批占有兩塊宅基地，如果甲家庭成員有成年子女乙，可以補辦用地手續(xù)登記兩塊宅基地。如果甲和乙住在一起，占用的宅基地面積超過一戶（120-150平米）但沒有超過兩戶（240-300平米）的面積標準，可以登記。建議自然資源部與公安部協(xié)商，由公安部門分戶后予以登記。

還有一種情況是繼承導致的宅基地轉移產生的“一戶多宅”，也可以辦理宅基地使用權轉移登記。

二十二、村民住宅建設質量由誰管理

國務院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》規(guī)定，縣級人民政府建設行政主管部門，應當對村莊、集鎮(zhèn)建設的施工質量進行監(jiān)督檢查。村莊、集鎮(zhèn)的建設工程竣工后，應當按照國家的有關規(guī)定，經有關部門竣工驗收合格后，方可交付使用。

《福建省農村村民住宅建設管理辦法》規(guī)定，縣（市、區(qū)）建設主管部門應依法對集中統(tǒng)建的農村住宅項目質量安全實施監(jiān)督管理。鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府應當依據(jù)《福建省建設工程安全生產管理辦法》等有關規(guī)定，切實加強對村民建房質量安全的監(jiān)督檢查?？h（市、區(qū)）建設主管部門應提供技術服務和指導，特別在地基基礎、主體結構、屋頂防水施工等分部分項工程以及安拆模板、搭拆腳手架等關鍵環(huán)節(jié)加強必要的技術指導。

二十三、出嫁女是否享有宅基地使用權

國土資發(fā)[2016]191號文規(guī)定，農村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上。農村婦女因婚嫁離開原農民集體，取得新家庭宅基地使用權的，應依法予以確權登記，同時注銷其原宅基地使用權?？紤]到原宅基地使用權是戶內共有，可以認為離開原農民集體意味著喪失宅基地使用權，可以依據(jù)戶口簿依職權注銷。

二十四、農民進城是否喪失宅基地使用權

國土資發(fā)[2016]191號文規(guī)定，農民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。即進城落戶前已經取得宅基地批準文件的，可以予以登記發(fā)證。

二十五、宅基地房屋建設質量由誰負責

《福建省農村村民住宅建設管理辦法》規(guī)定，農村建房村民或者組織村民建房的單位應與參與建設各方簽訂合同，明確雙方的權利和義務，并按有關規(guī)定和合同約定對所承建的工程承擔相應的質量安全責任。

二十六、如何申請宅基地翻建

利用原宅基地改建的，不需辦理用地批準手續(xù)，直接辦理規(guī)劃建設許可手續(xù)，由鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府根據(jù)鎮(zhèn)鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃進行審批，符合條件的在10個工作日內核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》，村民即可開工建設。

二十七、新擴建宅基地如何審批

新建、擴建宅基地的，應報送城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者受委托的鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府進行規(guī)劃審批。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當在接到鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府上報的有關材料之日起20個工作日內審批，受委托的鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府應當在收到村民建房申請材料之日起20個工作日內審批，對符合條件的核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》后，由鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府在5個工作日內報縣級人民政府審批用地。

縣級人民政府應當在接到鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府上報的有關材料之日起10個工作日內(依法辦理農用地轉用審批的期限除外)進行審核，予以批準的，由縣級人民政府國土資源行政主管部門核發(fā)《建設用地批準書》。

二十八、村民建房申請是先申請用地還是先申請規(guī)劃許可

村民建房取得《建設工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》后，方可辦理用地審批手續(xù)。鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內村民建房應當辦理《建設工程規(guī)劃許可證》，鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內村民建房應當辦理《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》。

二十九、宅基地能否買賣

已經依法審批登記的宅基地，本村村民之間可以買賣，符合“一戶一宅”等條件的可以辦理宅基地轉移登記。宅基地賣出后不得再申請宅基地。