一、農(nóng)村土地只能用于農(nóng)業(yè)用途么

按照《土地管理法》的規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途有三類：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。

城鄉(xiāng)規(guī)劃則將土地分為建設(shè)空間、農(nóng)業(yè)空間、生態(tài)空間管制，目前空間規(guī)劃基本沿用，按照《城市用地分類和規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》分為2大類，9中類和14小類。

二、農(nóng)村土地可以想建就建么

不是。我國(guó)實(shí)行用途管制制度和最嚴(yán)格的的耕地保護(hù)制度。也就是說(shuō)，規(guī)劃為農(nóng)用地的土地，必須經(jīng)過農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批（或許可）后方可用于建設(shè)。怎么確定能否轉(zhuǎn)為建設(shè)用地呢，那就要查詢這塊地的政策分區(qū)。

土地利用總體規(guī)劃將農(nóng)村土地分為允許建設(shè)區(qū)、限制建設(shè)區(qū)、有條件建設(shè)區(qū)、禁止建設(shè)區(qū)，按照各個(gè)政策分區(qū)管制規(guī)則來(lái)管制，簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是允許建設(shè)區(qū)內(nèi)土地都允許建設(shè)，有條件建設(shè)區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地需要占用允許建設(shè)區(qū)的指標(biāo)即縮減允許建設(shè)區(qū)面積后方可建設(shè)，限制建設(shè)區(qū)一般是基本農(nóng)田等環(huán)境敏感區(qū)，需要經(jīng)過論證通過后方可建設(shè)。禁止建設(shè)區(qū)一般是生態(tài)紅線等區(qū)域，不得建設(shè)。

三、農(nóng)村土地歸誰(shuí)所有

農(nóng)村土地經(jīng)過多次運(yùn)動(dòng)和立法變動(dòng)，1950年《土地改革法》確立了土地私有制和地主土地沒收充公。1962年《土地改革法》確立公社、生產(chǎn)大隊(duì)和生產(chǎn)隊(duì)三級(jí)集體所有制，全大隊(duì)范圍內(nèi)的土地，都?xì)w生產(chǎn)大隊(duì)所有，固定給生產(chǎn)隊(duì)使用。1982年《憲法》規(guī)定，城市郊區(qū)及農(nóng)村的土地，除由法律規(guī)屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。宅基地和自留山、自留地，也屬于集體所有。

四、建國(guó)前乃至五十年代發(fā)的農(nóng)村的房屋土地所有權(quán)證是否有效

《憲法》已經(jīng)明確將全國(guó)土地所有權(quán)收歸國(guó)有或集體了，一般認(rèn)為這是籠統(tǒng)的征收。建國(guó)前乃至五十年代實(shí)行土地私有制，發(fā)的都是土地所有權(quán)證。1950年《土地改革法》第30條規(guī)定，“土地改革完成后，由人民政府發(fā)給土地所有證，土地制度改革以前的土地契約一律作廢”。最高法院1955年11月解答河北阜城縣來(lái)信認(rèn)為，在土地改革后，所有以前的一切老契，均已作廢。

原國(guó)家土地管理局1996年對(duì)天津市土地管理局的批復(fù)，解放后頒發(fā)的私有土地契證現(xiàn)均已失效，不再具有法律效力。但原私有土地契證認(rèn)定范圍內(nèi)的土地，目前仍由原所有人合法使用的，可確定其國(guó)有或集體土地使用權(quán)。依法已由其他人使用或空閑未利用的土地，原土地所有人不再享有土地使用權(quán)。

因此，土地改革前頒發(fā)的契證一律無(wú)效，土地改革期間頒發(fā)的土地所有權(quán)證也失效，但房屋所有權(quán)未明確。在土地房屋私有權(quán)契證一體的情況下，個(gè)人認(rèn)為房屋所有權(quán)也應(yīng)無(wú)效。但由原所有人或其后代繼續(xù)合法使用的，可以確定土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。

五、什么情況下農(nóng)村土地可以用于建設(shè)用途

2020年《土地管理法》修訂前，農(nóng)村土地用于建設(shè)用途只有三種類型：村民建房（宅基地）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共事業(yè)公益設(shè)施、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。后兩種情形的建設(shè)用地稱為集體建設(shè)用地。2020年新修訂的《土地管理法》施行后，依法登記為集體所有，規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的農(nóng)村土地也可出讓用于建設(shè)用地。

六、宅基地是集體建設(shè)用地么

宅基地不屬于集體建設(shè)用地?！段餀?quán)法》對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)是分別章節(jié)的，集體所有土地作為建設(shè)用地也就是集體建設(shè)用地是在建設(shè)用地使用權(quán)一章。歷次部文件也是將宅基地使用權(quán)與集體建設(shè)用地使用權(quán)并列的。

七、一戶村民只能登記一戶宅基地么

《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地?！秶?guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國(guó)土資發(fā)[2016]191號(hào)）規(guī)定，宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求，原則上確權(quán)登記到“戶”。因此一般認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是以戶為單位，戶內(nèi)村民共有的，登記時(shí)應(yīng)登記戶內(nèi)全部村民名字。即使戶主去世，只要戶內(nèi)還有村民，也不必辦理繼承，更換戶主即可。

八、申請(qǐng)宅基地使用權(quán)需要具備什么條件

按照《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理辦法》，村民建房申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：

（一）因無(wú)住宅或現(xiàn)有住宅宅基地面積明顯低于法定標(biāo)準(zhǔn)，需要新建或擴(kuò)建住宅的；

（二）同戶中兄弟姐妹或者子女已達(dá)到法定結(jié)婚年齡要求分戶的；

（三）因國(guó)家或者集體建設(shè)、實(shí)施鎮(zhèn)鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃以及進(jìn)行公共設(shè)施與公益事業(yè)建設(shè)，需要拆遷安置的；

（四）因發(fā)生或防御自然災(zāi)害，需要安置的；

（五）原有住宅屬D級(jí)危房需要拆除重建的；

（六）向中心村、集鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)或者農(nóng)村住宅小區(qū)集聚的；

（七）縣（市、區(qū)）人民政府規(guī)定的其他情形。

九、新《土地管理法》對(duì)宅基地審批管理規(guī)定有哪些變化

2020年1月1日施行的新《土地管理法》規(guī)定，國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作?？h級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門對(duì)違反農(nóng)村宅基地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處。

另外，新《土地管理法》還規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)。所以，想申請(qǐng)宅基地的童鞋，就要咨詢農(nóng)業(yè)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，不要再給自然資源部門寫信了。

十、宅基地使用權(quán)是否有時(shí)間限制

沒有。宅基地是帶人身性質(zhì)的村民福利，有村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建筑住宅及其其他有關(guān)附著物，無(wú)使用期限限制。

十一、宅基地批準(zhǔn)后沒有建或房屋倒塌后還能登記么

1995年國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》明確，空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定土地使用權(quán)的，由集體報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，注銷其土地登記，土地由集體收回。因此已經(jīng)批準(zhǔn)但沒有建設(shè)或房屋坍塌、拆除兩年以上沒有恢復(fù)使用的宅基地，不予登記。已經(jīng)登記的，經(jīng)批準(zhǔn)后收回土地使用權(quán)。

十二、城市居民可以購(gòu)買宅基地么

城市居民不得購(gòu)買宅基地，購(gòu)買合同無(wú)效，不得登記頒證。國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(國(guó)辦發(fā)【1999】39號(hào))明確指出，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)【2004】28號(hào))也指出，“實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，……禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》(國(guó)辦發(fā)【2007】71號(hào))、《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)，進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》(中發(fā)【2008】1號(hào))也多次重申“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’”。

十三、城市居民、華僑原已取得的宅基地能否登記發(fā)證

1999年國(guó)辦發(fā)文禁止城市居民再以自行建造或購(gòu)買的方式獲得宅基地，所以1999年之后城鎮(zhèn)居民使用宅基地的，不予確權(quán)登記。1999年之前非農(nóng)業(yè)戶口居民（含城鎮(zhèn)居民和華僑）合法取得的，包括轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與房屋以及經(jīng)政府審批建房等方式占用宅基地的，國(guó)土資發(fā)[2016]191號(hào)文規(guī)定，分1982年前、1982年-1999年兩個(gè)歷史階段，規(guī)定了確權(quán)登記的政策。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，可按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1999年《土地管理法》修訂實(shí)施時(shí)止，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超過批準(zhǔn)的面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。所以城市居民并非都無(wú)法取得宅基地使用權(quán)證。

十四、宅基地使用權(quán)是否登記生效

按照《土地管理法》、《物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是審批生效。即使尚未申請(qǐng)發(fā)證，但是經(jīng)過縣政府合法批準(zhǔn)的也已經(jīng)取得宅基地使用權(quán)。這是考慮到農(nóng)村宅基地大多沒有登記的現(xiàn)實(shí)情況。但是已經(jīng)登記的宅基地，在轉(zhuǎn)讓的時(shí)候必須登記才生效。

十五、宅基地使用權(quán)登記需要什么條件

按照相關(guān)法律法規(guī)，宅基地使用權(quán)登記應(yīng)滿足一戶一宅、不超過最大面積、符合規(guī)劃、取得審批手續(xù)等條件。