一、農(nóng)村土地只能用于農(nóng)業(yè)用途么

　　按照《土地管理法》的規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途有三類：農(nóng)用地、建設用地、未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。城鄉(xiāng)規(guī)劃則將土地分為建設空間、農(nóng)業(yè)空間、生態(tài)空間管制，目前空間規(guī)劃基本沿用，按照《城市用地分類和規(guī)劃建設用地標準》分為2大類，9中類和14小類。

二、農(nóng)村土地可以想建就建么

　　不是。我國實行用途管制制度和最嚴格的的耕地保護制度。也就是說，規(guī)劃為農(nóng)用地的土地，必須經(jīng)過農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的審批（或許可）后方可用于建設。怎么確定能否轉(zhuǎn)為建設用地呢，那就要查詢這塊地的政策分區(qū)。土地利用總體規(guī)劃將農(nóng)村土地分為允許建設區(qū)、限制建設區(qū)、有條件建設區(qū)、禁止建設區(qū)，按照各個政策分區(qū)管制規(guī)則來管制，簡單的說，就是允許建設區(qū)內(nèi)土地都允許建設，有條件建設區(qū)內(nèi)的建設用地需要占用允許建設區(qū)的指標即縮減允許建設區(qū)面積后方可建設，限制建設區(qū)一般是基本農(nóng)田等環(huán)境敏感區(qū)，需要經(jīng)過論證通過后方可建設。禁止建設區(qū)一般是生態(tài)紅線等區(qū)域，不得建設。

三、農(nóng)村土地歸誰所有

　　農(nóng)村土地經(jīng)過多次運動和立法變動，1950年《土地改革法》確立了土地私有制和地主土地沒收充公。1962年《土地改革法》確立公社、生產(chǎn)大隊和生產(chǎn)隊三級集體所有制，全大隊范圍內(nèi)的土地，都歸生產(chǎn)大隊所有，固定給生產(chǎn)隊使用。1982年《憲法》規(guī)定，城市郊區(qū)及農(nóng)村的土地，除由法律規(guī)屬于國家所有的以外，屬于集體所有。宅基地和自留山、自留地，也屬于集體所有。

四、建國前乃至五十年代發(fā)的農(nóng)村的房屋土地所有權證是否有效

　　《憲法》已經(jīng)明確將全國土地所有權收歸國有或集體了，一般認為這是籠統(tǒng)的征收。建國前乃至五十年代實行土地私有制，發(fā)的都是土地所有權證。1950年《土地改革法》第30條規(guī)定，“土地改革完成后，由人民政府發(fā)給土地所有證，土地制度改革以前的土地契約一律作廢”。最高法院1955年11月解答河北阜城縣來信認為，在土地改革后，所有以前的一切老契，均已作廢。原國家土地管理局1996年對天津市土地管理局的批復，解放后頒發(fā)的私有土地契證現(xiàn)均已失效，不再具有法律效力。但原私有土地契證認定范圍內(nèi)的土地，目前仍由原所有人合法使用的，可確定其國有或集體土地使用權。依法已由其他人使用或空閑未利用的土地，原土地所有人不再享有土地使用權。因此，土地改革前頒發(fā)的契證一律無效，土地改革期間頒發(fā)的土地所有權證也失效，但房屋所有權未明確。在土地房屋私有權契證一體的情況下，個人認為房屋所有權也應無效。但由原所有人或其后代繼續(xù)合法使用的，可以確定土地使用權和房屋所有權。

五、什么情況下農(nóng)村土地可以用于建設用途

　　2020年《土地管理法》修訂前，農(nóng)村土地用于建設用途只有三種類型：村民建房（宅基地）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共事業(yè)公益設施、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。后兩種情形的建設用地稱為集體建設用地。2020年新修訂的《土地管理法》施行后，依法登記為集體所有，規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途的農(nóng)村土地也可出讓用于建設用地。

六、宅基地是集體建設用地么

　　宅基地不屬于集體建設用地?！段餀喾ā穼ㄔO用地使用權和宅基地使用權是分別章節(jié)的，集體所有土地作為建設用地也就是集體建設用地是在建設用地使用權一章。歷次部文件也是將宅基地使用權與集體建設用地使用權并列的。本文發(fā)出后有專家認為宅基地屬于建設用地，單獨列出不利于盤活閑置宅基地。從《物權法》規(guī)定看，第十二章是建設用地使用權，第十三章是宅基地使用權。其中建設用地使用權包括國有和集體所有土地作為建設用地的情況，兩者在權能與權利內(nèi)容上有所不同。建設用地使用權人有占有、使用、收益的權利，而宅基地使用權人只有占有和使用，沒有收益權，這是與宅基地屬于農(nóng)村村民生活保障的福利屬性有關。另外建設用地使用權人可以建造建筑物、構筑物及其附屬設施，宅基地使用權人只能建造住宅及其附屬設置。因此在宅基地上不能建設廠房、寫字樓等，會被視為不按規(guī)定用途使用土地，可以按照《土地管理法》第66條規(guī)定，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權。當然應履行經(jīng)村民會議討論、半數(shù)以上通過等程序，具體可以看最高人民法院（2018）最高法行申4651號判決?，F(xiàn)在很多住宅小區(qū)都不允許住宅改為商業(yè)用途也是這個道理。因此盤活閑置宅基地也只能作為居住用途的住宅使用，比如民宿等。國土資發(fā)〔2014〕101號、國土資發(fā)〔2016〕191號的表述都是“加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發(fā)證”，這里的宅基地和集體建設用地使用權是作為農(nóng)村主要的兩種土地使用權并列在這里的。

七、一戶村民只能登記一戶宅基地么

　　《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地?！秶临Y源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證有關問題的通知》（國土資發(fā)[2016]191號）規(guī)定，宅基地使用權應按照“一戶一宅”要求，原則上確權登記到“戶”。因此一般認為，宅基地使用權是以戶為單位，戶內(nèi)村民共有的，登記時應登記戶內(nèi)全部村民名字。即使戶主去世，只要戶內(nèi)還有村民，也不必辦理繼承，更換戶主即可。

八、申請宅基地使用權需要具備什么條件

　　按照《福建省農(nóng)村村民住宅建設管理辦法》，村民建房申請應當符合下列條件之一：（一）因無住宅或現(xiàn)有住宅宅基地面積明顯低于法定標準，需要新建或擴建住宅的；（二）同戶中兄弟姐妹或者子女已達到法定結婚年齡要求分戶的；（三）因國家或者集體建設、實施鎮(zhèn)鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃以及進行公共設施與公益事業(yè)建設，需要拆遷安置的；（四）因發(fā)生或防御自然災害，需要安置的；（五）原有住宅屬D級危房需要拆除重建的；（六）向中心村、集鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)或者農(nóng)村住宅小區(qū)集聚的；（七）縣（市、區(qū)）人民政府規(guī)定的其他情形。

九、新《土地管理法》對宅基地審批管理規(guī)定有哪些變化

　　2020年1月1日施行的新《土地管理法》規(guī)定，國務院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關工作?？h級以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門對違反農(nóng)村宅基地管理法律、法規(guī)的行為進行監(jiān)督檢查。農(nóng)村村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，多占的土地以非法占用土地論處。另外，新《土地管理法》還規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準。所以，想申請宅基地的童鞋，就要咨詢農(nóng)業(yè)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，不要再給自然資源部門寫信了。

十、宅基地使用權是否有時間限制

　　沒有。宅基地是帶人身性質(zhì)的村民福利，有村集體經(jīng)濟組織分配給其成員用于建筑住宅及其其他有關附著物，無使用期限限制。

十一、宅基地批準后沒有建或房屋倒塌后還能登記么

　　1995年國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》明確，空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不確定土地使用權。已經(jīng)確定土地使用權的，由集體報縣級人民政府批準，注銷其土地登記，土地由集體收回。因此已經(jīng)批準但沒有建設或房屋坍塌、拆除兩年以上沒有恢復使用的宅基地，不予登記。已經(jīng)登記的，經(jīng)批準后收回土地使用權。

十二、城市居民可以購買宅基地么

　　城市居民不得購買宅基地，購買合同無效，不得登記頒證。國務院辦公廳下發(fā)了《國務院辦公廳關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(國辦發(fā)【1999】39號)明確指出，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)【2004】28號)也指出，“實行最嚴格的土地管理制度……禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》(國辦發(fā)【2007】71號)、《中共中央、國務院關于切實加強農(nóng)業(yè)基礎建設，進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》(中發(fā)【2008】1號)也多次重申“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權房’”。

十三、城市居民、華僑原已取得的宅基地能否登記發(fā)證

　　1999年國辦發(fā)文禁止城市居民再以自行建造或購買的方式獲得宅基地，所以1999年之后城鎮(zhèn)居民使用宅基地的，不予確權登記。1999年之前非農(nóng)業(yè)戶口居民（含城鎮(zhèn)居民和華僑）合法取得的，包括轉(zhuǎn)讓、贈與房屋以及經(jīng)政府審批建房等方式占用宅基地的，國土資發(fā)[2016]191號文規(guī)定，分1982年前、1982年-1999年兩個歷史階段，規(guī)定了確權登記的政策。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，可按實際使用面積予以確權登記。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1999年《土地管理法》修訂實施時止，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準面積予以確權登記，超過批準的面積在登記簿和權屬證書附記欄中注明。所以城市居民并非都無法取得宅基地使用權證。

十四、宅基地使用權是否登記生效

　　按照《土地管理法》、《物權法》的規(guī)定，宅基地使用權是審批生效。即使尚未申請發(fā)證，但是經(jīng)過縣政府合法批準的也已經(jīng)取得宅基地使用權。這是考慮到農(nóng)村宅基地大多沒有登記的現(xiàn)實情況。但是已經(jīng)登記的宅基地，在轉(zhuǎn)讓的時候必須登記才生效。

十五、宅基地使用權登記需要什么條件

　　按照相關法律法規(guī)，宅基地使用權登記應滿足一戶一宅、不超過最大面積、符合規(guī)劃、取得審批手續(xù)等條件。