十一、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有何要求

　　《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》國辦發(fā)〔2019〕34號：以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉(zhuǎn)移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補繳土地出讓價款。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，應(yīng)充分保障交易自由；原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。以作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報經(jīng)原批準建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或入股的機關(guān)批準；轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。
十二、 什么是土地增減掛鉤

《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑管理辦法》：城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑，是指“三區(qū)三州”及其他深度貧困縣城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標（以下簡稱節(jié)余指標）由國家統(tǒng)籌跨省域調(diào)劑使用。其中“三區(qū)三州”（即西藏、四省藏區(qū)、南疆四地州和四川涼山州、云南怒江州、甘肅臨夏州）?！巴恋卦鰷p掛鉤”，增是指城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標的增加，減是指農(nóng)村建設(shè)用地指標的減少（主要是深度貧困地區(qū)），增減要掛鉤，從以宅基地為主的村莊占地中騰出土地復(fù)墾，將這種“耕地的增加”作為指標賣給建設(shè)用地緊缺的城里，城里購買了多少指標，就可以增加利用多少耕地，將這指標一增一減進行跨區(qū)域掛鉤。
十三、什么是耕地占補平衡

　　耕地占補平衡政策是指建設(shè)占用多少耕地，各地人民政府就應(yīng)補充劃入多少數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?。占用耕地的單位要負?zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾的，應(yīng)依法繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。

十四、什么是全域土地綜合整治

《自然資源部關(guān)于開展全域土地綜合整治試點工作的通知》“全域土地綜合整治是以科學(xué)規(guī)劃為前提，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基本實施單元，整體開展農(nóng)用地、建設(shè)用地整理和鄉(xiāng)村生態(tài)保護修復(fù)等，對閑置、利用低效、生態(tài)退化及環(huán)境破壞的區(qū)域?qū)嵤﹪量臻g綜合治理的活動?！?/span>
十五、農(nóng)用地轉(zhuǎn)成建設(shè)用地要經(jīng)過哪些程序

（一）預(yù)選符合規(guī)劃的農(nóng)用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標。城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。不符合規(guī)定的，不得批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

（二）編制建設(shè)項目可行性論證確認該農(nóng)用地可以用于建設(shè)，再根據(jù)建設(shè)部門的要求，進行和編制建設(shè)項目可行性論證，向建設(shè)部門提交用地申請，建設(shè)部門審查符合的，頒發(fā)建設(shè)項目的《選址意見書》，用地單位應(yīng)按規(guī)定繳納選址規(guī)費。

（三）提出用地預(yù)審申請

（四）辦理手續(xù)、繳納審批費用

（五）提出項目用地的正式申請

（六）各級政府審批按照《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，建設(shè)占用土地，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批權(quán)限：省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，國務(wù)院批準的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，由國務(wù)院批準。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)批準。上述以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。▲征收土地的審批權(quán)限：征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃（525畝）或其他土地超過70公頃（1050畝）由國務(wù)院批準（近期已試點下放權(quán)限至8省市），其余由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。除此之外的單獨選址建設(shè)項目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，報省級人民政府批準，其中征收土地面積超過省級批準權(quán)限的，土地征收必須報國務(wù)院批準；建設(shè)項目確需占用基本農(nóng)田的，必須報國務(wù)院批準?！渲?，如占用農(nóng)用地沒有涉及占用耕地的，則不需擬定補充耕地方案；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織占用本集體農(nóng)用地和單位占用國有農(nóng)用地的，不需擬定征地方案。

（七）辦理征地手續(xù)由國土資源局具體負責(zé)對該農(nóng)用地的所有權(quán)人和使用權(quán)人進行征用，簽訂補償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)。

（八）領(lǐng)取用地批準文件國土資源局根據(jù)批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發(fā)出批準用地文件和《建設(shè)用地批準書》，被征地單位應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)交出土地。

（九）繳納出讓費，獲得土地使用權(quán)土地征用后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者按照相關(guān)規(guī)定，簽訂《國有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費用。
十六、什么是儲備土地

（一）土地儲備土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批準權(quán)限范圍內(nèi)，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進行儲存或前期開發(fā)整理，并向社會提供各類建設(shè)用地的行為。

（二）土地儲備機構(gòu)《土地儲備管理辦法》總體要求的第三條規(guī)定：土地儲備機構(gòu)應(yīng)為縣（含）以上人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于所在行政區(qū)劃的國土資源主管部門、承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。國土資源主管部門對土地儲備機構(gòu)實施名錄制管理。
十七、什么是生地、毛地、凈地、熟地

一般而言，生地、熟地重點著眼于建設(shè)；而毛地、凈地更多著眼于出讓。

（一）生地生地是指國土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權(quán)的土地。

（二）毛地毛地是指在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過拆遷安置補償?shù)韧恋亻_發(fā)過程、不具備基本建設(shè)條件的土地。

（三）凈地凈地是指已經(jīng)完成拆除，地面平整，并且不存在未被拆除的建筑物、構(gòu)筑物等其他設(shè)施的土地。與其相對的是毛地，毛地指地上存在需要被拆除的建筑物、構(gòu)筑物等其他設(shè)施的土地。從物質(zhì)的角度來講，凈地是指完成基礎(chǔ)設(shè)施配套，場地內(nèi)達到開工條件的土地；從權(quán)屬的角度看，凈地是指沒有設(shè)定他項權(quán)利，土地占有、使用、收益、處分等權(quán)利不受限制的土地。

（四）熟地熟地主要是指經(jīng)過征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施投入，可直接用于建設(shè)的土地。
十八、什么是土地一級開發(fā)

　　從生地到熟地的過程就是土地一級開發(fā)的訴求。土地一級開發(fā)，是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）、鄉(xiāng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，使之成為凈地，并進行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”（通水、通電、通路和土地平整），"五通一平"（通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整），或“七通一平”（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力、土地平整）的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。
十九、土地一級開發(fā)流程有哪些

（一）、土地一級階段包括“前期手續(xù)階段”、“組織實施階段”和“土地入市階段”。

一般而言，規(guī)范的一級開發(fā)主要子工作階段包括取得授權(quán)、完成立項核準、融資、簽訂征地補償協(xié)議、取得征地批復(fù)、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價審核、土地入市交易和一級市場投入回收。在實際操作中，這些節(jié)點在時間上存在交叉性。

二十、土地一級開發(fā)有哪些模式

一級開發(fā)項目模式具體可細分為八大類：舊城改造項目、城中村改造項目、舊廠房改造項目國有土地收購儲備項目、土地一級開發(fā)項目、中心城區(qū)棚改項目、一次性招標棚改項目、土地開發(fā)棚改項目。雖然項目模式名稱存在差異，但實際中有些模式只是由于歷史原因?qū)е马椖磕Ｊ桨l(fā)生變化，項目性質(zhì)并未改變。各模式對比：

來源：投拓江湖