《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》
涉及若干問題的處理原則(一)
在研究討論的基礎(chǔ)上,現(xiàn)對《規(guī)范》中的部分技術(shù)問題解答如下:
1、在出讓地價評估中,如何應(yīng)用標(biāo)定地價系數(shù)修正法?
答:應(yīng)用標(biāo)定地價系數(shù)修正法有兩個前提:
一是在按照國土部統(tǒng)一的技術(shù)要求開展了標(biāo)定地價公示工作的城市,經(jīng)向部進(jìn)行標(biāo)定地價體系備案后,方可使用該方法。
二是應(yīng)用標(biāo)定地價系數(shù)修正法的具體步驟與要求,需按照即將出臺的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或評估指導(dǎo)辦法執(zhí)行。
2、市場比較法中,關(guān)于“各比較案例的修正幅度不能超過30%”的規(guī)定中是否包含了容積率修正。
答:這里所指的“比較案例價格”,可以采用樓面地價。
3、對于因土地用途與容積率同時調(diào)整,需要補(bǔ)繳地價的,是否各種條件下的地價均要求按照《規(guī)范》中確定的原則,選用兩種(含兩種)以上方法評估?
答:原則上,各種條件下的地價均要求采用兩種(含兩種)以上方法獨(dú)立評估,方法選擇應(yīng)符合《規(guī)范》要求。特殊情況下,如認(rèn)為只能采用一種方法評估,需經(jīng)省級以上協(xié)會組織專家論證,并在評估報告中附專家簽字的論證意見。
4、如果按《規(guī)范》要求采用的兩種方法評估結(jié)果差異較大,地價確定時能否舍棄一種評估方法的測算結(jié)果?
答:地價確定中,各評估方法測算結(jié)果的權(quán)重應(yīng)按照符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求確定,并需充分闡述理由。
5、在評估生地或不完全開發(fā)土地的出讓價格中,應(yīng)如何理解“先評估熟地地價,再核減開發(fā)費(fèi)用”的要求?
答:評估此類用地出讓價格時,應(yīng)運(yùn)用所選評估方法,分別測算出與“地價定義”相對應(yīng)的評估價格;在應(yīng)用各評估方法中,應(yīng)先評估熟地價格,再核減開發(fā)費(fèi)用,直至其開發(fā)程度與地價定義一致。對于不完全開發(fā)時(如缺少某一基礎(chǔ)設(shè)施的配套)的地價評估,可在方法運(yùn)用過程中,通過相關(guān)參數(shù)的修正,直接評估出與地價定義相一致的評估結(jié)果。
6、對于因低效利用土地再開發(fā)、政府主動調(diào)整規(guī)劃等原因造成容積率等土地使用條件變化的情況,補(bǔ)地價評估時,是否執(zhí)行“擇高原則”?
答:此類處理原則屬政策性要求,應(yīng)在各地的執(zhí)行細(xì)則中予以明確,請關(guān)注各省級國土資源主管部門制訂的實施細(xì)則。
中國土地估價師協(xié)會技術(shù)審裁委員會
2013年8月1日
《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》
涉及若干問題的處理原則(二)
在征集有關(guān)專家意見的基礎(chǔ)上,經(jīng)討論研究,現(xiàn)對《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》(以下簡稱《規(guī)范》)中的部分技術(shù)問題解答如下:
1、在采用市場比較法中選擇可比案例時,如何理解和把握“原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易案例”的要求?
答:在選擇可比案例時,不采用趨于過度競爭的土地出讓交易實例,將有助于避免估價結(jié)果偏離正常市場價格,從而與《規(guī)范》中多次強(qiáng)調(diào)的“正常市場”這一基本要求相銜接,這也體現(xiàn)了出讓地價評估中應(yīng)當(dāng)遵循的“審慎原則”。
在案例的具體選擇過程中,判斷某一交易實例是否屬于“競價輪次較多”、“溢價率較高”,需根據(jù)不同地區(qū)、不同時期的土地市場狀況來把握,沒有統(tǒng)一的量化標(biāo)準(zhǔn)可循。此外還須注意正確理解溢價率的內(nèi)涵,應(yīng)按下式測算土地出讓的溢價率:
溢價率=(成交價-底價)/底價
2、成本逼近法中,為什么不能把“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等,以及新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)”計入土地成本?
答:按照有關(guān)規(guī)定,上述所列各項屬于從政府土地出讓收入(收益)中計提的專項資金,是土地有償使用收入(收益)的支出和使用方向,并不是構(gòu)成出讓土地成本的相關(guān)費(fèi)用。在正常情況下,成本逼近法測算公式中的土地增值收益已經(jīng)涵蓋了政府出讓土地時應(yīng)獲取的純收益。
3、如何理解成本逼近法中,“土地取得成本應(yīng)通過調(diào)查當(dāng)?shù)卣G闆r下取得土地實際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平確定,需注意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇?、房屋拆遷和安置補(bǔ)償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)的差異。”的要求?
答:這里提及的“客觀費(fèi)用”與傳統(tǒng)評估理念中的相關(guān)要求一致,即:各項取費(fèi)水平應(yīng)是區(qū)域的平均、客觀水平,而非待估宗地自身發(fā)生的、個案性的水平。
這里強(qiáng)調(diào)“取得土地實際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平”,是因為各地公布的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)涵及其執(zhí)行情況存在較大差異,例如:存在最低保護(hù)價、實際執(zhí)行價、是否包含社保費(fèi)用等多種情況。因此,確定實際支付的土地取得費(fèi)用不能簡單依據(jù)當(dāng)?shù)氐恼邩?biāo)準(zhǔn)取值,還應(yīng)調(diào)查分析當(dāng)?shù)貙φ邩?biāo)準(zhǔn)的實際執(zhí)行情況。
4、什么是標(biāo)定地價系數(shù)修正法中所言的“標(biāo)定地價”?
答:標(biāo)定地價是政府為管理需要確定的,標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀開發(fā)利用、正常市場條件下,于某一估價期日法定最高使用年期下的土地權(quán)利價格。目前,標(biāo)定地價體系建立的技術(shù)方法和相關(guān)管理規(guī)定正在試點(diǎn)研究中。
中國土地估價師協(xié)會技術(shù)審裁委員會
2013年10月8日