房地產(chǎn)估價中的實地查勘工作十分重要。對其要求如果過于嚴(yán)苛，估價實踐中普遍難以做到；而如果過于寬松，則會給房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師帶來潛在風(fēng)險。在某些特殊情況下，寬嚴(yán)程度還應(yīng)有所區(qū)別。目前，關(guān)于實地查勘估價對象的規(guī)定尚不夠全面具體，實地查勘工作在估價實踐中時常面臨兩難選擇。

一、實地查勘估價對象的必要性

　　實地查勘估價對象即對估價對象進行現(xiàn)場調(diào)查或現(xiàn)場勘驗，是房地產(chǎn)估價專業(yè)人員親自到估價對象現(xiàn)場，核對、檢查、感知、詢問和記錄估價對象狀況的行為。《資產(chǎn)評估法》第二十五條規(guī)定：“評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況，對評估對象進行現(xiàn)場調(diào)查，收集權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息和其他資料并進行核查驗證、分析整理，作為評估的依據(jù)?！狈康禺a(chǎn)由于各不相同、價值較大，對其進行實地查勘是不可省略的關(guān)鍵估價程序之一，也是對作為估價依據(jù)的資料進行核查驗證的必要手段之一。更為重要的是，實地查勘的結(jié)果作為估價依據(jù)，直接關(guān)系到估價結(jié)果的正確性。已有人民法院終審裁定房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師未嚴(yán)格按有關(guān)法律法規(guī)和估價標(biāo)準(zhǔn)進行實地查勘、未認(rèn)真審查資料即出具估價意見的行為構(gòu)成出具證明文件重大失實罪。因此，任何房地產(chǎn)估價項目，除少數(shù)特殊情況外，都必須對估價對象進行實地查勘。

　　實地查勘估價對象的必要性，具體來說主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是調(diào)查估價對象是否真實存在，確認(rèn)是否就是所要估價的對象。二是調(diào)查估價對象的實際利用狀況，如實際用途與登記用途、規(guī)劃用途是否一致，是空置還是在使用。三是調(diào)查對估價對象價值或價格有較大影響的估價對象其他狀況。由于委托人等相關(guān)當(dāng)事人與估價對象有利害關(guān)系，注冊房地產(chǎn)估價師需要對其提供的估價對象狀況的真實性、完整性和合法性持有專業(yè)懷疑態(tài)度。特別是委托人等相關(guān)當(dāng)事人涂改或偽造估價對象權(quán)屬證書、編造或虛構(gòu)估價對象及其狀況、隱瞞建筑物的違法建設(shè)及質(zhì)量缺陷、故意錯誤指認(rèn)估價對象等情況時有發(fā)生，給房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師帶來的風(fēng)險不言而喻。因此，注冊房地產(chǎn)估價師只有親自對估價對象進行實地查勘，才能有效防范此類風(fēng)險。

　　再具體來看實地查勘中“感知”估價對象狀況的必要性，它是房地產(chǎn)估價專業(yè)人員用自己的視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸覺等去親身感受估價對象狀況。例如，用視覺觀察周圍環(huán)境是否整潔、景觀如何，觀察建筑物外表是否美觀、土地形狀是否規(guī)整，觀察室內(nèi)空間布局、光線明暗等；用聽覺感受周圍有無噪聲或是否安靜，門窗、墻體、樓板是否隔聲；用嗅覺感受室內(nèi)外的空氣有無異味或是否清新，建筑物是否存在腐壞情況；用觸覺感受門窗、墻體、地面等的質(zhì)地、平整、光滑、牢固狀況等；甚至可用味覺嘗試一下室內(nèi)飲用自來水的味道。如果不到估價對象現(xiàn)場，即使有真實的照片、視頻，這些單純的視覺感受仍不如到現(xiàn)場實地感受那樣全面、真實，而估價對象的這些狀況都對其價值或價格有較大影響。因此，實地查勘有利于房地產(chǎn)估價專業(yè)人員加深對估價對象的認(rèn)知，獲取文字、圖紙、照片、視頻等資料所無法或難以反映的實情和細(xì)節(jié)。

二、實地查勘估價對象的工作內(nèi)容

　　在實地查勘估價對象時，工作內(nèi)容主要包括以下七個方面：

　?。?）核對、檢查此前搜集的估價對象的名稱、坐落（如地址、門牌號）、范圍（如四至）、規(guī)模（如面積）、用途等基本情況。

　?。?）檢查、詢問估價對象的實際利用狀況，包括實際用途，是空置、自用、出租還是被占用，以及是否存在查封、征收等權(quán)利限制情況（如查看現(xiàn)場是否張貼有查封、征收公告等）。

　　（3）感知、調(diào)查估價對象的實物狀況，如建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、新舊程度（包括工程質(zhì)量、維護狀況等）、土地形狀、地形地勢等。

　?。?）感知、體驗估價對象的位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等區(qū)位狀況。

　?。?）檢查、詢問估價對象是否存在違法建設(shè)和質(zhì)量缺陷，以及歷史使用狀況，如是否曾經(jīng)受到污染。

　?。?）拍攝能反映估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況（包括外觀、周圍環(huán)境狀況）的照片、視頻等影像資料。

　　（7）補充搜集估價所需的其他資料，包括調(diào)查、搜集估價對象周邊和當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場行情等。

三、實地查勘估價對象的實施

　　實地查勘工作應(yīng)由至少一名注冊房地產(chǎn)估價師來執(zhí)行，一般還應(yīng)依法要求委托人提供實地查勘所需的必要協(xié)助（《資產(chǎn)評估法》第十二條規(guī)定，評估專業(yè)人員有權(quán)要求委托人提供“為執(zhí)行公允的評估程序所需的必要協(xié)助”）并到場或指派、委托人員到場介紹有關(guān)情況、回答相關(guān)問題及見證。委托人不是估價對象權(quán)利人的，一般還應(yīng)要求委托人提前通知估價對象權(quán)利人等當(dāng)事人到場；當(dāng)事人不到場的，一般應(yīng)有第三方見證人見證。法律法規(guī)對參加實地查勘的人員有特別規(guī)定的，還應(yīng)從其規(guī)定。

　　在實地查勘估價對象過程中，房地產(chǎn)估價專業(yè)人員應(yīng)仔細(xì)聽取委托人及估價對象權(quán)利人等當(dāng)事人關(guān)于估價對象狀況的現(xiàn)場介紹，向他們詳細(xì)詢問實地查勘需要搞清楚的問題，完成實地查勘的工作內(nèi)容。

　　在委托人是估價對象權(quán)利人的情況下，房地產(chǎn)估價專業(yè)人員開展實地查勘通常比較順利。但當(dāng)委托人不是估價對象權(quán)利人，甚至估價對象權(quán)利人與其有利益沖突時，如房屋征收評估中委托人是房屋征收部門，房地產(chǎn)司法評估中委托人是人民法院，估價對象權(quán)利人（如被征收人、被執(zhí)行人）可能會對估價及實地查勘有抵觸情緒。在這種情況下，開展實地查勘可能會遇到困難甚至阻撓。對此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)有一定的預(yù)判，可事先要求委托人盡量與估價對象權(quán)利人做好溝通協(xié)調(diào)，也可以自己直接向估價對象權(quán)利人說明來意，做好解釋工作，向其講明估價是依法獨立、客觀、公正的，以爭取估價對象權(quán)利人或使用人（如承租人）的理解與配合。

　　可以借助現(xiàn)代化科技手段輔助進行實地查勘。例如，通過事先查詢電子地圖了解估價對象的區(qū)位狀況，搜集周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施情況，然后在實地查勘時核對即可；在現(xiàn)場地形地貌復(fù)雜難以進行全面查勘的情況下，可以依法利用無人機進行航拍。也有房地產(chǎn)估價機構(gòu)研發(fā)了集定位、拍照、記錄于一體的手機應(yīng)用程序（APP），可以提高實地查勘工作的效率和質(zhì)量。

四、估價對象實地查勘記錄

　　在實地查勘估價對象過程中，房地產(chǎn)估價專業(yè)人員應(yīng)做好實地查勘記錄，把有關(guān)情況和數(shù)據(jù)都記錄下來。記錄除了采取筆記方式之外，還可以采取錄音、錄像、拍照等方式。執(zhí)行實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師還可以采取現(xiàn)場拍照等方式證明自己進行了實地查勘。

　　實地查勘記錄的內(nèi)容應(yīng)全面，一般包括實地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、時間、人員（包括房地產(chǎn)估價專業(yè)人員、委托人、估價對象權(quán)利人或見證人等）以及特殊情況或事項。對這些實地查勘記錄內(nèi)容的記載，應(yīng)真實、完整、客觀、準(zhǔn)確、清晰。

　　實地查勘記錄應(yīng)由實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師等估價專業(yè)人員簽字，并按有關(guān)規(guī)定要求委托人及估價對象權(quán)利人等當(dāng)事人或見證人簽字或蓋章確認(rèn)。例如房屋征收評估，《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）第十二條規(guī)定：“房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明?！痹偃绶康禺a(chǎn)司法評估，《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》（法釋〔2009〕16號）第十二條規(guī)定：“評估機構(gòu)勘驗現(xiàn)場，應(yīng)當(dāng)制作現(xiàn)場勘驗筆錄。勘驗現(xiàn)場人員、當(dāng)事人或見證人應(yīng)當(dāng)在勘驗筆錄上簽字或蓋章確認(rèn)?！?/span>

　　為了避免實地查勘時遺漏必要的工作內(nèi)容，保障實地查勘工作質(zhì)量，提高實地查勘工作效率，最好事先制作估價對象實地查勘記錄表，在實地查勘時再按該表進行查勘和填寫。不同估價目的、不同用途或類型的房地產(chǎn)由于實地查勘的關(guān)注點、側(cè)重點及深度有所不同，可分別制作相應(yīng)的實地查勘記錄表。

五、非常規(guī)情況下的實地查勘問題

　　估價實踐中可能因某些非常規(guī)情況造成不能做到上述完整的實地查勘，甚至無法進行實地查勘，主要情形和相應(yīng)處理如下。

　?。?）估價對象狀況為非現(xiàn)在狀況的，應(yīng)到其原址進行查勘。例如，估價對象為已滅失的房地產(chǎn)，或者因改建而“面目全非”的房地產(chǎn)，雖然到現(xiàn)場不能對其原狀進行核對、檢查，但應(yīng)到其原址進行必要的感知和調(diào)查，特別是應(yīng)對其區(qū)位狀況進行實地查勘。

　?。?）因客觀原因無法進入估價對象內(nèi)部的，應(yīng)對其外部狀況進行查勘。例如，估價對象涉及國家秘密（如屬于軍事禁區(qū)或國家秘密不對外開放的其他場所）禁止外人入內(nèi)，或者因征收、司法處置等強制取得、強制轉(zhuǎn)讓而被征收人、被執(zhí)行人拒絕或阻止進入其內(nèi)部等客觀原因，造成無法進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘的，可不對估價對象的內(nèi)部狀況進行實地查勘，但應(yīng)依法對估價對象的外觀、區(qū)位等外部狀況進行實地查勘，并應(yīng)對未實地查勘的估價對象內(nèi)部狀況作合理假定，作為估價假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在估價報告中說明。

　?。?）因非常時期造成無法實地查勘的，可采取遠(yuǎn)程在線查勘。例如，因估價作業(yè)期間處于非常時期（比如暴發(fā)傳染病、戒嚴(yán)）等客觀因素造成無法進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘，甚至無法進入估價對象所在小區(qū)、社區(qū)、城市對估價對象的外觀、區(qū)位等外部狀況進行實地查勘的，經(jīng)委托人及估價對象權(quán)利人同意，可以采取實時視頻通訊等方式對估價對象進行遠(yuǎn)程在線查勘，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。如果估價對象權(quán)利人或使用人不配合而無法采取遠(yuǎn)程在線查勘的，一般不宜受理該項估價業(yè)務(wù)。同時需要說明的是，上述情況下因未對估價對象進行實地查勘造成虛假估價報告、有重大遺漏或有重大差錯的估價報告的法律責(zé)任，不一定會因采取了遠(yuǎn)程在線查勘而被豁免，仍然由出具估價報告的房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師依法承擔(dān)。

　?。?）某些特殊估價項目可不實地查勘，但仍應(yīng)注意防范相關(guān)估價風(fēng)險。例如，應(yīng)采用批量估價的房地產(chǎn)稅收估價、網(wǎng)絡(luò)詢價，以及某些房屋征收預(yù)評估等少數(shù)特殊目的下的估價，可以根據(jù)估價委托不對估價對象進行實地查勘。但需要指出的是，目前尚無法律法規(guī)明確規(guī)定這類估價不需要對估價對象進行實地查勘。因此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師也應(yīng)注意防范這種情況下未對估價對象進行實地查勘可能帶來的估價風(fēng)險和法律責(zé)任。

　　此外，對于運用比較法、收益法等估價方法所選取的買賣、租賃可比實例，可參照實地查勘估價對象的要求，進行必要的實地查勘，調(diào)查其是否真實存在以及外觀、區(qū)位等外部狀況，拍攝外觀照片等。

來源：中國房地產(chǎn)估價